Contrato de Alquiler en Perú 2026
Guía completa: modelo de contrato, cláusulas esenciales, derechos del inquilino y proceso de desalojo express
¿Qué es un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es un acuerdo legal mediante el cual una persona (arrendador o propietario) cede temporalmente el uso de un inmueble a otra persona (arrendatario o inquilino) a cambio del pago de una renta mensual.
En Perú, el contrato de arrendamiento está regulado por el Código Civil (artículos 1666 al 1712) y la Ley 30201 que establece el proceso de desalojo express. Antes de alquilar, verifica la propiedad del inmueble en SUNARP siguiendo nuestra guía de trámites de terrenos.
Marco Legal del Arrendamiento
- Código Civil: Artículos 1666 al 1712
- Ley 30201: Desalojo notarial y con cláusula de allanamiento
- Decreto Legislativo 1177: Régimen de promoción del arrendamiento
- SUNAT: Obligación de declarar rentas de primera categoría
Tipos de contratos de arrendamiento
Arrendamiento de Vivienda
Para uso habitacional. El plazo mínimo es de 1 año (aunque puede pactarse menor). El inquilino tiene derecho de preferencia para renovar.
Arrendamiento Comercial
Para locales comerciales u oficinas. Mayor libertad en plazos y condiciones. Común pactar plazos de 3 a 5 años con opción de renovación. Si necesitas un local para tu negocio, revisa cómo crear una empresa en Perú.
Arrendamiento con Opción de Compra
El inquilino puede comprar el inmueble al finalizar el contrato. Parte de las rentas se aplican al precio de venta.
Arrendamiento Financiero (Leasing)
Usado principalmente para inmuebles comerciales o industriales con participación de entidad financiera.
Cláusulas esenciales del contrato
Un contrato de alquiler válido debe contener las siguientes cláusulas mínimas:
Identificación de las partes
Nombres completos, DNI, domicilio y estado civil del arrendador y arrendatario. Si es persona jurídica: RUC, razón social y representante legal.
Descripción del inmueble
Dirección exacta, área, número de ambientes, partida registral y estado de conservación. Se recomienda anexar inventario.
Monto de la renta
Cantidad mensual en soles o dólares, fecha de pago, lugar o cuenta bancaria, y forma de reajuste anual (usualmente según IPC).
Plazo del contrato
Fecha de inicio y término. Puede ser plazo fijo o indeterminado. Si no se indica plazo, se entiende de duración indeterminada.
Garantía (depósito)
Monto de garantía (usualmente 1-2 meses), condiciones de devolución y descuentos aplicables por daños o deudas.
Uso del inmueble
Especificar si es vivienda, comercio u oficina. Prohibición o permiso de subarriendo y modificaciones.
Obligaciones de servicios
Quién paga luz, agua, gas, internet, arbitrios municipales, mantenimiento de áreas comunes, etc.
Cláusula de allanamiento futuro
IMPORTANTE: Permite el desalojo express (Ley 30201). El inquilino acepta desocupar el inmueble al término del contrato o por falta de pago.
Modelo de contrato de alquiler
A continuación, un modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento para desalojo express:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE
Conste por el presente documento, el contrato de arrendamiento que celebran:
EL ARRENDADOR: [NOMBRE COMPLETO], identificado con DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DIRECCIÓN], de estado civil [ESTADO CIVIL].
EL ARRENDATARIO: [NOMBRE COMPLETO], identificado con DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DIRECCIÓN], de estado civil [ESTADO CIVIL].
En los términos y condiciones siguientes:
PRIMERA.- ANTECEDENTES
EL ARRENDADOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], inscrito en la Partida Electrónica N° [NÚMERO] del Registro de Propiedad Inmueble de [CIUDAD], con un área de [METROS] m².
SEGUNDA.- OBJETO DEL CONTRATO
Por el presente contrato, EL ARRENDADOR cede en uso el inmueble descrito a EL ARRENDATARIO, quien lo destinará exclusivamente para [USO: vivienda/comercio/oficina].
TERCERA.- PLAZO
El plazo del arrendamiento es de [NÚMERO] meses/años, que se inicia el [FECHA] y concluye el [FECHA], pudiendo ser renovado de mutuo acuerdo.
CUARTA.- RENTA
La renta mensual es de S/ [MONTO] ([MONTO EN LETRAS] SOLES), que será pagada el día [NÚMERO] de cada mes, mediante [FORMA DE PAGO: depósito/transferencia a cuenta N° XXX].
QUINTA.- GARANTÍA
EL ARRENDATARIO entrega la suma de S/ [MONTO] como garantía, que será devuelta al término del contrato, previa verificación del estado del inmueble y cumplimiento de obligaciones.
SEXTA.- SERVICIOS
Los servicios de agua, luz, gas e internet serán pagados por EL ARRENDATARIO. Los arbitrios municipales serán pagados por [ARRENDADOR/ARRENDATARIO].
SÉPTIMA.- PROHIBICIONES
Queda prohibido: a) Subarrendar total o parcialmente el inmueble; b) Modificar la estructura sin autorización escrita; c) Destinar el inmueble a uso distinto al pactado.
OCTAVA.- CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO
En aplicación del artículo 594 del Código Procesal Civil y la Ley 30201, EL ARRENDATARIO se allana expresamente a la demanda de desalojo que pudiera iniciar EL ARRENDADOR por: a) Conclusión del contrato; b) Falta de pago de la renta por dos meses más quince días; c) Uso distinto del pactado. EL ARRENDATARIO reconoce que este allanamiento permite el desalojo en un plazo reducido.
NOVENA.- RESOLUCIÓN
El contrato podrá resolverse por: a) Mutuo acuerdo; b) Falta de pago de dos meses consecutivos más 15 días; c) Incumplimiento de obligaciones; d) Uso indebido del inmueble.
DÉCIMA.- JURISDICCIÓN
Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los jueces de [CIUDAD], renunciando al fuero de sus domicilios.
Firmado en [CIUDAD], el [FECHA].
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EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
Recomendación importante
Para que la cláusula de allanamiento sea válida y permita el desalojo express, el contrato debe ser legalizado ante notario. Conoce más sobre los trámites notariales en nuestra guía de poder notarial. Sin legalización notarial, deberá seguir el proceso de desalojo ordinario que puede tomar años.
Derechos del inquilino
- Uso pacífico del inmueble durante el plazo del contrato
- Recibir el inmueble en buen estado de conservación
- Que el propietario realice reparaciones necesarias (excepto las de mantenimiento)
- No ser desalojado sin proceso legal y sin causal justificada. Si sufres un desalojo ilegal, puedes presentar una denuncia policial
- Preferencia para renovar el contrato en igualdad de condiciones
- Devolución de la garantía al término del contrato (menos descuentos justificados)
- Recibir comprobante de pago (recibo de arrendamiento) por cada renta
- Que no se aumente la renta durante el plazo pactado (salvo cláusula de reajuste)
- Realizar mejoras útiles con autorización y solicitar su reembolso
Derechos del propietario
- Recibir la renta puntualmente en la fecha pactada
- Que el inmueble sea usado solo para el fin acordado
- Recuperar el inmueble al término del contrato
- Resolver el contrato por incumplimiento del inquilino
- Inspeccionar el inmueble con previo aviso razonable
- Retener la garantía por daños o deudas pendientes
- Exigir reparaciones por daños causados por el inquilino
- No autorizar modificaciones o subarriendo
- Cobrar penalidades por retraso si están pactadas en el contrato
Proceso de desalojo en Perú
Existen diferentes vías para recuperar un inmueble según las circunstancias:
| Tipo de Desalojo | Requisitos | Plazo aproximado | Costo |
|---|---|---|---|
| Desalojo Express (Ley 30201) | Contrato legalizado con cláusula de allanamiento | 15 días a 2 meses | S/ 500 - 1,500 |
| Desalojo Notarial | Contrato con firmas legalizadas, vencimiento de plazo | 2 a 4 meses | S/ 1,000 - 2,000 |
| Desalojo Judicial Ordinario | Cualquier contrato o sin contrato | 2 a 4 años | S/ 2,000 - 5,000 |
| Desalojo por Ocupante Precario | Sin contrato o contrato vencido | 1 a 3 años | S/ 3,000 - 8,000 |
Desalojo Express - Ley 30201
La Ley 30201 creó el proceso de desalojo con cláusula de allanamiento, que permite recuperar el inmueble en semanas en lugar de años. Para acceder a este beneficio:
Contrato escrito
Debe existir un contrato de arrendamiento por escrito (no verbal).
Cláusula de allanamiento
El contrato debe incluir la cláusula donde el inquilino se allana a la futura demanda de desalojo.
Legalización notarial
Las firmas deben estar legalizadas ante notario público.
Causal válida
Vencimiento del plazo o falta de pago de 2 meses + 15 días.
Procedimiento del Desalojo Express
- El propietario presenta demanda ante el Juzgado de Paz Letrado
- El juez verifica los requisitos y corre traslado al inquilino (5 días)
- El inquilino solo puede oponerse alegando pago o renovación del contrato
- El juez resuelve en los 5 días siguientes
- Si ordena el desalojo, el inquilino tiene 15 días para desocupar
- Si no desocupa, se ejecuta el lanzamiento con apoyo policial
Impuestos y Obligaciones Tributarias del Alquiler
Todo propietario que alquila un inmueble en Perú tiene obligaciones tributarias ante la SUNAT. El ingreso generado por el arrendamiento se clasifica como renta de primera categoría y su incumplimiento puede generar multas considerables.
Renta de Primera Categoría - SUNAT
- Tasa del impuesto: El propietario debe pagar el 5% del monto del alquiler mensual como Impuesto a la Renta de primera categoría.
- Formulario Virtual 1683: El pago se realiza mensualmente a través del Formulario Virtual 1683 - Renta de Primera Categoría en la plataforma de SUNAT, dentro de los primeros días del mes siguiente al cobro.
- Recibo de arrendamiento: El propietario está obligado a entregar un recibo de arrendamiento al inquilino por cada pago recibido. Este comprobante acredita el pago y es exigible por ley.
- Multas por no declarar: Si el propietario no declara los ingresos por alquiler, la SUNAT puede imponer multas equivalentes al 50% del tributo omitido, además de los intereses moratorios correspondientes.
Beneficio Tributario para el Inquilino
- Según la Ley 30734, el inquilino puede deducir el gasto de alquiler de su Impuesto a la Renta anual como persona natural.
- El límite de deducción es el 30% del monto del alquiler pagado, hasta un máximo de 3 UIT por año (aproximadamente S/ 15,450 en 2026).
- Para acceder a este beneficio, el contrato debe estar registrado ante SUNAT y el propietario debe haber emitido los recibos correspondientes.
Importante para propietarios
Aunque el monto del impuesto sea bajo (5% mensual), la omisión reiterada puede generar fiscalizaciones de SUNAT que incluyan el cobro retroactivo de impuestos, multas e intereses de varios periodos. Registre su contrato y cumpla con las declaraciones mensuales para evitar contingencias tributarias.
Consejos Antes de Firmar un Contrato de Alquiler
Tanto si eres inquilino como propietario, seguir estos consejos te ayudará a evitar problemas legales y económicos durante la vigencia del arrendamiento:
- Verifica la propiedad en SUNARP: Antes de firmar, solicita la Partida Registral del inmueble en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para confirmar que quien alquila es realmente el propietario o tiene facultades para arrendar. Consulta nuestra guía de trámites de terrenos para saber cómo obtenerla.
- Visita el inmueble en diferentes horarios: Recorre el vecindario de día y de noche para evaluar la seguridad, el ruido ambiental, el acceso a transporte público y la convivencia con los vecinos. Un inmueble puede verse muy distinto a las 10 de la mañana que a las 10 de la noche.
- Revisa que los servicios estén activos: Comprueba que los servicios de agua, luz y gas funcionen correctamente y que no existan deudas pendientes. Solicita los últimos recibos de servicios para verificar que están al día.
- Incluye un inventario detallado con fotos: Elabora un inventario anexo al contrato que describa el estado de cada ambiente, muebles incluidos, electrodomésticos y cualquier daño preexistente. Acompaña el inventario con fotografías fechadas firmadas por ambas partes.
- Exige cláusula de allanamiento: Esta cláusula protege a ambas partes. Al propietario le permite acceder al desalojo express si el inquilino incumple, y al inquilino le da la tranquilidad de que las reglas están claras desde el inicio del contrato.
- Lee TODAS las cláusulas antes de firmar: No firmes nada sin haber leído y comprendido cada punto del contrato. Presta especial atención a las cláusulas sobre penalidades, resolución anticipada, reajuste de renta y prohibiciones. Si algo no queda claro, consulta con un abogado.
- Legaliza ante notario siempre: La legalización de firmas ante notario otorga fecha cierta al documento, permite acceder al desalojo express y constituye una prueba sólida ante cualquier controversia judicial. El costo es mínimo (S/ 30-50 por firma) comparado con la seguridad que brinda.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio legalizar un contrato de alquiler ante notario?
No es obligatorio, pero es altamente recomendable. La legalización notarial permite acceder al proceso de desalojo express (Ley 30201) que reduce el tiempo de desalojo de años a meses. Sin legalización, el desalojo puede tomar de 2 a 4 años.
El costo de legalización es aproximadamente S/ 30-50 por firma, una inversión mínima comparada con los beneficios que otorga.
¿Cuánto es el máximo de garantía que puede pedir el arrendador?
No existe un límite legal establecido, pero lo usual es solicitar entre 1 y 2 meses de renta como garantía. Esta garantía debe ser devuelta al término del contrato si no hay deudas pendientes ni daños en el inmueble.
El propietario solo puede retener la garantía por: a) Daños al inmueble más allá del desgaste normal; b) Deudas de servicios; c) Rentas impagas.
¿Cuánto tiempo toma un desalojo en Perú?
Depende del tipo de proceso:
- Desalojo express (Ley 30201): 15 días a 2 meses
- Desalojo notarial: 2 a 4 meses
- Desalojo judicial ordinario: 2 a 4 años
Por eso es fundamental incluir la cláusula de allanamiento y legalizar el contrato ante notario.
¿El inquilino puede subarrendar el inmueble?
Solo si el contrato lo permite expresamente. Si el contrato prohíbe el subarriendo (o no dice nada al respecto) y el inquilino subarrienda, el propietario puede resolver el contrato y solicitar el desalojo.
El subarriendo no autorizado es causal de resolución del contrato según el Código Civil.
¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta?
El propietario puede resolver el contrato por falta de pago de 2 meses consecutivos más 15 días. Antes de resolver, debe enviar carta notarial requiriendo el pago.
Si el contrato tiene cláusula de allanamiento, puede iniciar desalojo express. Caso contrario, debe iniciar demanda de desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz Letrado.
¿Quién paga los arbitrios y servicios?
Por ley, los arbitrios municipales (limpieza, serenazgo, parques) corresponden al propietario, salvo pacto en contrario en el contrato.
Los servicios de luz, agua, gas e internet generalmente corresponden al inquilino según lo pactado en el contrato. Es importante dejar esto claro por escrito.
¿Puede el propietario subir la renta durante el contrato?
No puede subir la renta unilateralmente durante el plazo del contrato, salvo que exista una cláusula de reajuste pactada (por ejemplo, reajuste anual según el Índice de Precios al Consumidor - IPC).
Al renovar el contrato, sí puede proponer una nueva renta que el inquilino puede aceptar o rechazar.
¿Qué pasa si el contrato vence y el inquilino sigue ocupando?
Si el propietario no solicita la devolución y sigue cobrando la renta, el contrato se renueva automáticamente por plazo indeterminado. Si el propietario quiere recuperar el inmueble, debe:
- Enviar carta notarial solicitando la desocupación con 30 días de anticipación
- Si tiene cláusula de allanamiento: iniciar desalojo express
- Si no tiene: iniciar proceso de desalojo por ocupante precario
Herramientas útiles
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