Trámites de Terrenos
Todo sobre la compra, venta y regularización de terrenos en Perú.
Guía de trámites de terrenos¿Qué necesitas saber antes de comprar un inmueble?
Comprar una casa, departamento o terreno es probablemente la inversión más importante que realizará en su vida. En el Perú, la compraventa de inmuebles se regula por el Código Civil (artículos 1529 al 1601) y diversas normas registrales y tributarias. Antes de firmar cualquier documento o entregar dinero, es fundamental realizar una investigación exhaustiva del inmueble.
Due diligence: verificación previa del inmueble
El primer paso antes de comprar cualquier inmueble es realizar una verificación registral en SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Esta verificación le permitirá conocer:
- Titularidad: Confirmar quién es el propietario inscrito del inmueble y si la persona que vende es realmente el dueño o tiene poder para vender.
- Cargas y gravámenes: Verificar si el inmueble tiene hipotecas, embargos, anticresis u otras cargas que pudieran afectar la compra.
- Medidas cautelares: Detectar si existe algún proceso judicial que afecte al inmueble (anotaciones de demanda, medidas cautelares).
- Área y linderos: Confirmar que el área real del inmueble coincide con lo inscrito en registros públicos.
- Independización: Verificar que el inmueble esté debidamente independizado si se trata de un departamento o lote dentro de un predio mayor.
- Historial de transferencias: Revisar el tracto sucesivo de las transferencias anteriores para detectar posibles irregularidades.
Consulta registral en línea
Puede realizar una búsqueda básica gratuita en la página web de SUNARP (www.sunarp.gob.pe) para verificar la titularidad de un inmueble. Para obtener la partida registral completa con todo el historial, deberá solicitarla en las oficinas de SUNARP o a través de su plataforma digital pagando la tasa correspondiente.
Documentos necesarios para la compraventa
Tanto el vendedor como el comprador deben reunir una serie de documentos para formalizar la transferencia de propiedad:
Documentos del vendedor
- DNI vigente del propietario (o de ambos cónyuges si el inmueble es bien social).
- Copia literal de la partida registral actualizada del inmueble (expedida por SUNARP con antigüedad no mayor a 30 días).
- HR (Hoja Resumen) y PU (Predio Urbano) emitidos por la municipalidad correspondiente al año en curso.
- Certificado de no adeudo de arbitrios municipales, agua y otros servicios.
- Declaración jurada de autoavalúo actualizada.
- Poder notarial si el vendedor actúa a través de un apoderado (consulte nuestra guía sobre poder notarial).
- Certificado de parámetros urbanísticos (si se trata de un terreno).
Documentos del comprador
- DNI vigente del comprador (o de ambos cónyuges si la compra es con sociedad de gananciales).
- Partida de matrimonio si compra con su cónyuge bajo sociedad de gananciales.
- Constancia de no estar inscrito en SUNARP como propietario (si aplica para beneficios tributarios).
- Comprobante de medios de pago (transferencia bancaria, cheque de gerencia) para operaciones superiores a S/ 3,500 o USD 1,000, conforme a la ley de bancarización.
Ley de bancarización
Los pagos por compraventa de inmuebles que superen los S/ 3,500 o USD 1,000 deben realizarse obligatoriamente a través de medios de pago bancarizados (transferencia, cheque de gerencia, giro bancario). Los pagos en efectivo que excedan estos montos no tienen efectos tributarios y pueden generar problemas legales.
Proceso de compraventa paso a paso
1
Verificación registral en SUNARP
Solicite la copia literal de la partida registral del inmueble en SUNARP. Verifique que el vendedor sea el propietario inscrito, que no existan cargas, gravámenes, hipotecas ni embargos, y que el área coincida con lo ofrecido. Si el inmueble no está inscrito, consulte nuestra guía sobre trámites de terrenos y prescripción adquisitiva.
2
Negociación y acuerdo de términos
Negocie el precio, la forma de pago (contado, financiamiento bancario, pago en cuotas) y las condiciones de la transferencia. Es recomendable firmar un contrato de arras o separación con un adelanto que garantice el compromiso de ambas partes mientras se formaliza la operación.
3
Elaboración de la minuta
Un abogado redacta la minuta de compraventa, que es el contrato privado que contiene los términos acordados: identificación de las partes, descripción del inmueble (partida registral, área, ubicación), precio pactado, forma de pago, fecha de entrega y demás cláusulas. La minuta debe estar firmada por las partes y autorizada por un abogado.
4
Elevación a escritura pública
La minuta se presenta ante un notario público para su elevación a escritura pública. El notario verifica la identidad de las partes, la legalidad del acto y da fe pública del contrato. Ambas partes firman ante el notario. La escritura pública es el documento que permite la inscripción registral.
5
Pago del impuesto de alcabala
El comprador debe pagar el impuesto de alcabala ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria) o la municipalidad correspondiente, antes de la inscripción registral. El pago se realiza con el formulario correspondiente y el comprobante se adjunta al expediente notarial.
6
Inscripción en SUNARP
El notario remite los partes notariales (copias certificadas de la escritura pública) a SUNARP para la inscripción de la transferencia de propiedad. Una vez calificado positivamente el título, se inscribe la compraventa y el comprador queda registrado como nuevo propietario.
7
Entrega del inmueble
El vendedor entrega la posesión física del inmueble al comprador en la fecha acordada. Es recomendable formalizar la entrega con un acta de entrega que describa el estado del inmueble, las llaves entregadas y los medidores de servicios.
Costos involucrados en la compraventa
Los costos de una compraventa inmobiliaria varían según el valor del inmueble, la notaría elegida y la ubicación. A continuación, los costos referenciales:
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Partida registral en SUNARP (copia literal) | S/ 25 - S/ 50 |
| Elaboración de minuta (honorario de abogado) | S/ 300 - S/ 1,000 |
| Escritura pública (notaría) | S/ 500 - S/ 2,500 |
| Impuesto de alcabala | 3% del valor - 10 UIT |
| Inscripción registral en SUNARP | S/ 40 - S/ 250 |
| HR y PU (municipalidad) | S/ 20 - S/ 60 |
| Certificado de no adeudo municipal | S/ 15 - S/ 40 |
| Impuesto a la renta (si aplica, vendedor) | 5% de la ganancia |
¿Quién paga cada gasto?
Por costumbre y norma legal: el comprador paga la alcabala, la inscripción en SUNARP y su parte de los gastos notariales. El vendedor paga el impuesto a la renta (si corresponde), los certificados de no adeudo y su parte de los gastos notariales. Los honorarios del abogado se pactan libremente entre las partes.
Impuesto de Alcabala
El impuesto de alcabala grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito. Es uno de los costos más significativos en una compraventa inmobiliaria.
¿Cómo se calcula?
La fórmula para calcular el impuesto de alcabala es:
Alcabala = 3% x (Valor de transferencia - 10 UIT)
En 2026, la UIT es de S/ 5,350, por lo que 10 UIT = S/ 53,500
Ejemplo práctico: Si compra un departamento por S/ 250,000:
- Base imponible: S/ 250,000 - S/ 53,500 = S/ 196,500
- Alcabala: 3% x S/ 196,500 = S/ 5,895
Aspectos importantes de la alcabala
- Quién paga: El comprador (adquirente) es el obligado al pago.
- Plazo de pago: Se debe pagar hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Dónde pagar: En el SAT (Lima) o en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble.
- Exención por primera venta: Está exenta del impuesto de alcabala la primera venta de inmuebles que realicen las empresas constructoras. Esta exención no alcanza la parte correspondiente al valor del terreno.
- Valor de transferencia: Se toma el mayor valor entre el precio pactado y el valor de autoavalúo del inmueble.
Inscripción en SUNARP
La inscripción de la compraventa en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es el paso final y más importante para asegurar jurídicamente su derecho de propiedad.
Proceso de inscripción
- El notario elabora los partes notariales (copias certificadas de la escritura pública) y los presenta ante la oficina registral de SUNARP correspondiente.
- Se paga la tasa registral, que se calcula en función del valor del inmueble.
- El registrador público califica el título verificando que cumpla con todos los requisitos legales y registrales.
- Si todo está conforme, se procede a la inscripción y se genera un nuevo asiento registral en la partida del inmueble.
- Si existen observaciones, el registrador las comunica para que sean subsanadas dentro del plazo de ley.
Plazos y costos de la inscripción
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Plazo de calificación registral | 7 días hábiles |
| Plazo para subsanar observaciones | 30 días hábiles |
| Tasa registral (transferencia de propiedad) | S/ 40 - S/ 250 |
| Vigencia del asiento de presentación | 35 días hábiles |
Principio de prioridad registral
En SUNARP rige el principio de prioridad registral: el título que se presenta primero tiene preferencia sobre el que se presenta después. Esto significa que si el vendedor intenta vender el mismo inmueble a dos personas distintas, tendrá prioridad quien inscriba primero su derecho en SUNARP. Por ello, es fundamental inscribir la compraventa lo antes posible.
Errores comunes al comprar un inmueble
La falta de asesoría legal adecuada puede llevar a cometer errores costosos. Estos son los errores más frecuentes que se deben evitar:
1. No verificar la partida registral en SUNARP
El error más grave y frecuente. Comprar un inmueble sin verificar en SUNARP puede llevar a adquirir una propiedad con hipotecas, embargos, procesos judiciales pendientes o, peor aún, comprarle a alguien que no es el verdadero propietario. Siempre solicite una copia literal actualizada antes de cualquier pago.
2. Comprar sin escritura pública
Muchas personas compran inmuebles solo con un contrato privado (minuta o contrato simple) sin elevarlo a escritura pública. Esto impide la inscripción en SUNARP y deja al comprador expuesto a que el vendedor venda nuevamente el inmueble a un tercero que sí lo inscriba.
3. No verificar si el vendedor está casado
Si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben firmar la escritura de compraventa. Una venta realizada solo por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro puede ser anulada judicialmente.
4. Comprar terrenos sin saneamiento legal
Adquirir terrenos que no están inscritos en SUNARP, que pertenecen a comunidades campesinas sin habilitación urbana, o que tienen problemas de saneamiento físico-legal, genera enormes problemas posteriores. Consulte nuestra guía sobre trámites de terrenos para conocer los requisitos.
5. No pagar a través de medios bancarizados
Realizar el pago en efectivo o sin dejar constancia bancaria impide acreditar el pago en caso de disputas legales y puede generar problemas tributarios con SUNAT. Siempre use transferencias bancarias o cheques de gerencia.
6. No verificar deudas municipales y de servicios
No exigir al vendedor los certificados de no adeudo de arbitrios, agua, luz y otros servicios puede significar heredar deudas que luego deberá asumir como nuevo propietario. Si bien legalmente la deuda es personal del vendedor, las empresas de servicios pueden cortar el suministro.
7. Confiar solo en el contrato de alquiler-venta
Algunos contratos de alquiler-venta o de promesa de venta no otorgan la propiedad hasta el cumplimiento total del pago. Si el vendedor quiebra o vende a un tercero durante ese período, el comprador puede perder tanto el dinero como el inmueble. Consulte nuestra guía sobre contratos de alquiler.
Preguntas frecuentes
No es obligatorio legalmente. En Perú, la transferencia de propiedad inmueble se perfecciona con el solo consentimiento de las partes (artículo 949 del Código Civil), es decir, con la firma del contrato. Sin embargo, es altamente recomendable inscribir en SUNARP porque la inscripción registral brinda seguridad jurídica, oponibilidad frente a terceros y protección contra posibles dobles ventas o embargos posteriores.
El impuesto de alcabala equivale al 3% del valor de transferencia del inmueble, restando las primeras 10 UIT (S/ 53,500 en 2026). Solo se paga si el valor de transferencia supera las 10 UIT. Lo paga el comprador. Por ejemplo, para un inmueble de S/ 200,000, la alcabala sería: 3% x (S/ 200,000 - S/ 53,500) = S/ 4,395. Está exenta la primera venta realizada por el constructor (excepto el valor del terreno).
La minuta es el documento privado que contiene el contrato de compraventa, redactado por un abogado y firmado por las partes. Tiene validez legal pero no es un instrumento público. La escritura pública es el documento notarial que resulta de elevar la minuta ante un notario público, quien da fe del acto jurídico, verifica la identidad de los intervinientes y archiva el documento en su protocolo. La escritura pública es necesaria para inscribir la transferencia en SUNARP.
Sí, los extranjeros pueden comprar inmuebles en Perú sin restricciones en la mayoría de los casos. La única limitación constitucional es que los extranjeros no pueden adquirir propiedades dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del país, salvo autorización mediante decreto supremo (artículo 71 de la Constitución). Para la compra necesitarán pasaporte vigente, carné de extranjería (si son residentes) o RUC.
Es posible comprar un inmueble hipotecado, pero la hipoteca se mantiene sobre el inmueble (persigue al bien, no a la persona). Existen dos opciones: que el vendedor cancele la hipoteca antes de la venta con parte del precio, o que el comprador asuma la deuda hipotecaria con autorización del banco. En ambos casos, se debe levantar la hipoteca en SUNARP. Es fundamental contar con asesoría legal para este tipo de operaciones.
Si el vendedor es una persona natural y el inmueble es considerado casa habitación (su domicilio principal durante al menos 2 años), la ganancia por la venta está exonerada del impuesto a la renta. Si no es casa habitación (segundo inmueble, terreno, inversión), el vendedor debe pagar el 5% sobre la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición actualizado). Este pago se realiza ante SUNAT antes de la escritura pública.
No existe un plazo legal obligatorio para inscribir la compraventa en SUNARP. Sin embargo, se recomienda hacerlo lo antes posible, idealmente dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura pública. Mientras no inscriba su derecho, corre el riesgo de que el vendedor venda el inmueble a un tercero que inscriba primero, o de que se registren embargos o cargas sobre el inmueble que afecten su derecho.
Consejo profesional
La compraventa de un inmueble involucra montos significativos de dinero y aspectos legales complejos. Le recomendamos siempre contar con la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario que revise los documentos, verifique la situación legal del inmueble y lo acompañe durante todo el proceso. Una inversión de S/ 500 a S/ 1,000 en asesoría legal puede ahorrarle miles de soles en problemas futuros. Puede también otorgar un poder notarial a su abogado para que lo represente en los trámites.