Desalojo Express en Perú: Procedimiento del D.L. 1177 y Plazos 2026

¿Qué es el Desalojo Express del D.L. 1177?

El Decreto Legislativo N° 1177, publicado el 18 de julio de 2015 y reglamentado por el D.S. N° 017-2015-VIVIENDA, estableció un Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda que incluye un procedimiento especial y acelerado de desalojo notarial.

A diferencia del proceso de desalojo judicial ordinario (regulado en los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil), el desalojo express se tramita directamente ante un notario público y un juez de paz letrado, con plazos significativamente más cortos.

Comparación de plazos: desalojo express vs. desalojo ordinario

Aspecto	Desalojo Express (D.L. 1177)	Desalojo Ordinario (CPC)
Plazo total estimado	15 a 30 días	12 a 24 meses
Quién lo tramita	Notario + Juez de Paz Letrado	Juez Civil o de Paz Letrado
Requiere abogado	No obligatorio (ante notario)	Sí (obligatorio)
Tipo de contrato requerido	FUA, FUAL o FUO con firmas legalizadas	Cualquier contrato (incluso verbal)
Costo aproximado	S/ 500 - S/ 1,500	S/ 3,000 - S/ 10,000

Contratos Elegibles: Los Formularios FUA, FUAL y FUO

El desalojo express solo aplica a contratos celebrados mediante los formularios oficiales aprobados por el D.S. N° 017-2015-VIVIENDA:

Formulario Único de Arrendamiento (FUA)

Para contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. El plazo mínimo es de 1 año y el máximo de 3 años, renovable.

Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra (FUAL)

Para contratos donde el arrendatario tiene la opción de adquirir el inmueble al término del contrato. Plazo mínimo de 2 años.

Formulario Único de Arrendamiento - Leasing (FUO)

Para operaciones de arrendamiento financiero inmobiliario. Plazo según acuerdo de las partes.

Causales de Desalojo Express

El procedimiento de desalojo notarial del D.L. 1177 procede por las siguientes causales:

1. Vencimiento del plazo del contrato

Cuando el contrato de arrendamiento ha vencido y el arrendatario no desocupa el inmueble. Esta es la causal más utilizada.

2. Incumplimiento de pago de la renta

Cuando el arrendatario adeuda 2 meses y medio de renta (artículo 14 del D.L. 1177). El arrendador debe acreditar el incumplimiento con el contrato y la constancia de no pago.

3. Uso distinto al pactado

Cuando el arrendatario destina el inmueble a un uso diferente al establecido en el contrato (por ejemplo, uso comercial cuando se pactó uso de vivienda).

4. Subarrendamiento no autorizado

Cuando el arrendatario subarrienda el inmueble sin autorización escrita del arrendador.

Procedimiento de Desalojo Express Paso a Paso

Etapa 1: Requerimiento notarial (días 1-5)

1. El arrendador acude al notario público con el formulario FUA/FUAL/FUO original con firmas legalizadas.
2. El notario verifica la causal invocada (vencimiento de plazo, falta de pago, etc.).
3. El notario cursa una carta notarial de requerimiento al arrendatario, otorgándole un plazo de 5 días hábiles para que desocupe el inmueble o subsane el incumplimiento.

Etapa 2: Constancia de no desocupación (día 6-7)

1. Transcurrido el plazo de 5 días sin que el arrendatario desocupe, el notario se constituye en el inmueble para verificar la situación.
2. El notario emite una constancia de posesión del inmueble, certificando que el arrendatario no ha cumplido con desocupar.

Etapa 3: Solicitud al Juez de Paz Letrado (día 8-15)

1. Con la constancia notarial, el arrendador presenta una solicitud de lanzamiento ante el Juez de Paz Letrado del distrito donde se ubica el inmueble.
2. El juez verifica los documentos y, sin correr traslado al arrendatario, ordena el lanzamiento (desalojo forzoso) en un plazo máximo de 3 días hábiles.
3. El lanzamiento se ejecuta con el apoyo de la Policía Nacional del Perú.

Etapa 4: Ejecución del lanzamiento (día 15-30)

El juzgado coordina con la PNP la fecha y hora del lanzamiento. Se procede a desocupar el inmueble, haciendo inventario de los bienes del arrendatario y dejando constancia en acta.

Requisitos y Documentos Necesarios

Para iniciar el procedimiento de desalojo express, el arrendador debe contar con:

• Formulario FUA, FUAL o FUO original con firmas legalizadas ante notario
• DNI del arrendador
• Constancia de propiedad (partida registral de SUNARP) o título de propiedad
• Prueba del incumplimiento (según la causal): estados de cuenta que acrediten falta de pago, carta notarial previa de requerimiento, etc.
• Tasa judicial para la solicitud de lanzamiento ante el Juez de Paz Letrado

Limitaciones y Críticas del Desalojo Express

Solo aplica a contratos con formularios oficiales

La principal limitación es que el D.L. 1177 solo beneficia a contratos celebrados con los formularios FUA, FUAL o FUO. Los contratos de arrendamiento comunes (privados o por escritura pública) no califican y deben acudir al proceso judicial ordinario.

Resistencia de arrendatarios

En la práctica, algunos arrendatarios se resisten al lanzamiento o interponen acciones judiciales para demorar el proceso. Sin embargo, el artículo 15 del D.L. 1177 establece que no procede medida cautelar que suspenda o retarde el lanzamiento.

Limitación a viviendas

El D.L. 1177 fue diseñado primordialmente para inmuebles destinados a vivienda. Los locales comerciales no están expresamente comprendidos, aunque el D.L. 1196 (publicado en 2015) amplió parcialmente su aplicación.

Desalojo Judicial Ordinario: La Alternativa

Cuando no se cuenta con un contrato celebrado mediante formularios del D.L. 1177, el propietario debe recurrir al proceso de desalojo judicial regulado en los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil. Este se tramita como proceso sumarísimo y procede por:

• Falta de pago de la renta (2 meses + 15 días, conforme al artículo 1697 del CC)
• Vencimiento del plazo del contrato
• Ocupación precaria (sin título o con título fenecido, artículo 911 del CC)
• Resolución del contrato por incumplimiento

Preguntas Frecuentes

¿Puedo usar el desalojo express si mi contrato es un documento privado simple?

No. El desalojo express del D.L. 1177 solo procede para contratos celebrados con los formularios oficiales (FUA, FUAL, FUO) con firmas legalizadas ante notario. Si tienes un contrato privado simple, debes acudir al proceso judicial ordinario de desalojo.

¿Dónde consigo los formularios FUA?

Los formularios están disponibles gratuitamente en la página web del Fondo Mivivienda (www.mivivienda.com.pe) y también pueden obtenerse en notarías públicas.

¿El inquilino puede oponerse al desalojo express?

El arrendatario puede acudir al Poder Judicial para cuestionar el proceso, pero conforme al artículo 15 del D.L. 1177, no se admiten medidas cautelares que suspendan o retarden el lanzamiento. El arrendatario debe plantear su defensa en un proceso separado.

¿Qué pasa con los bienes del inquilino durante el lanzamiento?

Los bienes del arrendatario se inventarían y se entregan al mismo o, si no está presente, se depositan en un almacén. El arrendatario tiene un plazo de 30 días para recogerlos; transcurrido ese plazo, se consideran abandonados.